34城房價下跌、房貸利率連漲三個月 樓市寒冬已經到來?

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根據國傢統計局發佈的數據,8月份全國70個大中城市中,46個城市新房價格上漲,4個城市持平,20個城市下跌。而在下跌的城市中,省會城市要占8個。值得一提的是,整個新房市場的下跌范圍正在擴大,相較6月份的55城上漲12城下跌,7月份的49城上漲16城下跌,8月份新房價格下跌趨勢已經非常明顯。與此同時,更能反映房價真實漲跌的二手房市場,則有34個城市環比下跌,樓市的寒冬已經到來瞭。

不過,7、8月份歷來是房地產市場不景氣的時候,人們還寄希望於2021年的金九銀十,而9月份已經過去瞭大半,樓市也依然沒有傳來好消息。舉個例子,北京中秋小長假前兩天新建商品房住宅網簽分別為95套和139套,二手房住宅分別是118套和43套。深圳端午小長假前兩天新建住宅網簽分別為76套和95套。深圳中秋新建住宅分別網簽87套和92套。從今年的情況看,金九銀十已經難以樂觀。

現在除瞭8月份有34城的二手房價下跌、成交量大幅下滑之外,就連房貸利率也在不斷上漲。據瞭解,工行從近期開始,房貸利率已經上漲到首套6.3%,二套6.4%,並且這是房貸利率三個月內第五次上漲!與此同時,農業銀行的客戶經理表示,一套房的利率在6.4%左右,二套房的利率在6.8%左右。對此,很多網友詢問,樓市的寒冬是否已經到來。

而我們認為,房價的拐點已經到來,不過大城市的跌幅可能比較平緩,而中小城市的二手房可能會首當其沖。第一,現在國內疫情雖不嚴重,但是各地都有疫情發生,給房地產市場帶來較大變數,也影響到瞭購房者的信心。

與此同時,恒大集團發生債務危機,負債高達近2萬億,很多人認為這是房地產泡沫破裂的前兆,購房者現在普遍處於觀望狀態。即使在“金九銀十”房企為瞭降杠桿,回籠資金,購房者看到全國房價下跌的范圍正在擴大,也有一個觀望的過程。

第二,從今年開始到8月份,各地對房地產的調控高達420次,目前已經初見成效。此外,隨著二手房貸款的收緊,很多購房者反映現在二手房貸審批時間越來越長,門檻也在提高。而且像20年房齡以上的老房子,更是無人接盤。

現在一線城市的二手房都很難出售,更別提三四線城市的二手房,基本上是“有價無市”。如果說一手房出現瞭限價政策,那二手房市場出現調整的概率將會很大。國內樓市的拐點,先從三四線城市的二手房開始。

第三,各地集中供地,熱點城市的地價,也出現瞭溢價率跳水、流拍率上升的情況。9月15日,沈陽46幅宅地參拍報名截止,隻有14宗地塊的房企報名,沈陽不得不將原定開拍的24宗地塊停止交易。

無獨有偶,杭州這次有10塊土地進行拍賣,結果有9宗地塊報名的開發商數量沒有達標,相當於提前流拍。而合肥原定供應17宗土地,而實際報名人數隻有8宗。目前,開發商受制於央行的融資“三道紅線”,過去那種拿著銀行的貸款瘋狂圈地建房的豪情已經消失瞭。

面對國內34個城市房價出現下跌,同時房貸利率也在連續上漲,很多人擔心國內房地產寒冬已經到來。對此,我們認為除瞭房價下跌城市越來越多,房貸利率處於上升趨勢之外,國內各地的土地市場的流拍,到二手房貸款的收緊,再到房地產調控的持續。基本可以判斷,下半年國內樓市的冬天已經到來。未來大城市的房價也會緩慢下跌,購房者現在要盡量避免在三四線城市購買二手房。

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  • 本文由 发表于 2021年9月25日
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