為什麼說限跌令也無法阻止房價下跌趨勢?

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近日,繼嶽陽、桂林、菏澤、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山這8個城市出臺“限跌令”以後,張傢口近日也發佈瞭限跌令,如今已經有9座城市發佈瞭“限跌令”。這些城市既限制瞭房價的大漲,也在限制房價的下跌,像嶽陽市規定開發商打折的價格不得低於備案價格85%。主要還是希望房價不要在短期內出現大起大落,走勢更加平穩一些。

對此,很多人認為,各地拿出限跌令,乃是不希望房價下跌信號,所以國內房價就很難跌下去瞭,現在正是抄底樓市的好機會。但是,我們認為限跌令並非是阻止房價下跌,而是不希望房價有太大波動,隻能在一時限制房價的大跌,卻不能阻止各地房價下跌的大趨勢。主要原因有以下幾個:

第一,國內房價這20多年來一直上漲,從2000年時的2000元/平米,漲到瞭現在的1.1萬元/平米,足足漲瞭5.5倍,像一線城市房價漲幅更是20倍以上。這期間沒有經過像樣的調整。

目前,國內房價已經顯露疲態,房價開始瞭罕見的全面分化狀態,三四線城市房價出現調整已經在所難免,限跌令隻能延遲房價下跌的進程,並不能讓房價不再下跌,房價下跌已經成為趨勢,不可逆轉。

第二,國內的供求關系出現瞭改變:其一,20多年來,由於大傢都在投資性購房,各地房產已經處於飽和狀態,已經有房的人擁有大量房產,沒有房子的人再怎麼樣也買不起房,所以未來房地產需求會大幅下降。

其二,本來棚改貨幣化安置,使得大量拆遷戶拿著巨款,到周邊買房,而現在棚改結束瞭,取而代之的是舊改,舊改是在不大拆大建的基礎上,進行舊區改造,這樣拆遷戶就沒有瞭,三四線城市購房需求大幅下降。

第三,房貸開始全面收緊,未來房價要想上漲都很難。今年初,央行對各國有銀行的個人房貸作出瞭上限設置,規定個人房貸占新增貸款總額不得超過30%,開發貸不得超過新增貸款總額的40%。同時,各銀行也上調瞭房貸利率,現在首套房貸利率達到瞭6.2%,二套房貸利率達到6.5%以上,現在個人房貸門檻也在提高。央行現在嚴禁經營貸、消費貸、過橋貸等短線資金流向房地產。

第四,各地的共有產權房建設都在全面推進,這必將分流商品房的需求量。像北京、上海、深圳、成都等城市都在建設共有產權房,共有產權房不僅是房價較低,而且一半產權是個人的,一半產權是政府的。

如此一來,共有產權房減輕中低收入群體的購房壓力。未來國內房地產市場將成為商品房、共有產權房、租賃房等三大市場,商品房價格根本漲不上去,房價將逐步回歸居住屬性,投資性需求最終將逐步退出商品房市場。

為什麼限跌令無法阻止房價下跌的趨勢?這主要是各地能阻止一時房價的下跌,但是不能改變房價下跌的大趨勢。目前,國內房價漲瞭20年,各地房價全面開始分化,房價要想不跌也很難。

除此之外,國內房貸收緊、供求關系發生逆轉,共有產權房的入市,都告訴瞭我們,即使限跌令出臺,也隻能讓房價短時間內止跌,卻不能改變長期的趨勢。未來房價將出現較大調整,任何外力想改變房價泡沫去杠桿、去投機化的進程,都將是陡落的、暫時的。

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  • 本文由 发表于 2021年9月29日
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