當年日本為什麼要主動刺破樓市泡沫,而不是全力保房價?

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現在國內的房地產市場出現瞭一個奇怪的現象:一邊是房地產調控都在緊鑼密鼓地持續著,各地調控房地產的力度是有增無減。而另一邊卻有20座城市出臺瞭樓市“限跌令”,一些地區的銀行開始下調房貸利率,限制房價在短期內大跌。可以看出,監管者既不想讓房價大漲繼續吹大房地產泡沫,也不想房價在短期內集中大跌,造成系統性的金融風險。總之,是希望未來房價能保持穩定。

於是,就有網友提出,為什麼當年日本要主動刺破樓市泡沫,並不是全力保房價,而我國卻要全力避免短期內房價快下跌,希望房地產市場保持穩定呢?實際上,當年日本主動刺破樓市泡沫,沒有全力保房價也是有原因的:

第一,當年日本房地產泡沫已經非常嚴重瞭,東京的一個區的房產市值就相當於全美房地產的市值。當年日本隻要稍有點錢的人都在加杠桿炒房。所以,當年日本就算想保房價也隻能保一時,並不能保長久,與其如此,長痛不如短痛。而且保房價隻會繼續推升房價泡沫,帶來的危害則更越大。

第二,日本房地產泡沫破裂之後,日本經濟受到瞭沖擊,GDP原地踏步30年,稱為“失去的30年“。但是,日本國民的生活質量並沒有下降,日本還是亞洲為數不多的發達國傢。這主要是,日本國內經濟雖然衰退瞭,但日本在上世紀60、70年代還有海外的投資,日本在海外投資總額高達10萬億美元,每年帶來的投資收益有3萬億。所以,日本憑借著海外投資的收益,使其仍然是發達國傢,國民生活質量並沒有大幅降低。顯然,日本也經得起房地產泡沫破裂的沖擊。

第三,1985年日本與美國等西方國傢簽訂瞭《廣場協議》,日元開始大幅升值,隻用瞭短短數年的時間,美元兌換日元從1:240,升值到1:120,日元升值的同時,日本的出口受到嚴重沖擊。

隨後,日本隻能開始大力發展房地產業,不過,等日本房地產出現泡沫之後,日本政府就想快速轉型,快速轉變經濟發展方式,由房地產轉向發展高端制造業,現在日本的半導體材料、工業機器人、超高精密機床等領域都站在瞭世界領域位置。當年日本主動刺破房地產泡沫,也是為瞭快速轉型高端制造業。

實際上,上世紀90年代日本主動刺破房地產泡沫,主要還是因為房地產泡沫也是保不住的,長痛不如短痛,此外,日本國內經濟雖然是長期停止增長,但是GNP(國民生產總值)並不差,每年還能給日本帶來不小收益。更關鍵的是,當年日本想快速刺破向高端制造業轉型,日本在經濟轉型方面也是獲得瞭成功。可能很多人會問,為什麼中國沒有像日本那樣主動去剌破房地產泡沫呢?主要原因有以下幾個:

首先,日本房地產泡沫破裂,對於我國來說是前車之鑒,我們已經吸取瞭日本房地產泡沫破裂的教訓,完全有能力讓國內的房地產實現軟著陸。也就是說,短期要控制房價,避免房價出現大起大落,既不讓其大漲,也不讓其大跌,讓房價穩中有降,通過幾年的時間,讓高房價逐步回歸居住屬性,把房地產泡沫一點點擠幹凈,使房產泡沫給經濟和金融帶來的危害降到最低。

再者,國內房地產雖然存在著較嚴重的泡沫,但是房地產也是超發貨幣的蓄水池,大量的超發貨幣都出現在房地產領域。數據顯示,2008年我國M2達到47萬億,而到2021年上半年我國M2規模已經達到231.78萬億元,M2規模是GDP的2倍,如果房地產泡沫快速破裂,大量超發貨幣會擁向商品市場,就會導致國內物價的大漲。所以,要讓房價軟著陸,逐步回歸居住屬性,而不是一下子刺破房地產泡沫。

最後,要考慮前面購房者的感受。如果國內房價都出現大跌,不僅會對經濟和金融產生不利影響,還會給前些年購房者的生活帶來影響,目前國內貸款買房者有4億人,如果房價快速下跌,會出現這些購房者的資產大幅縮水不,這些人是很難承受財富快速蒸發這個結果。

而如果讓高房價采取溫水煮青蛙的方式,以時間換空間,慢慢去除房產泡沫,這樣對前些年購房的傢庭的負面影響會降到最低。中國與日本的國情不一樣,采取的應對房地產泡沫的方式也完全不同。

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  • 本文由 发表于 2021年11月25日
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